任意売却について

任意売却とは

任意売却とは、債務者(所有者)が住宅ローン等を滞納し返済困難な状況となってしまった場合に、債権者(金融機関など)の合意を得て、自宅や所有不動産を債務者の意思に基づいて市場での適正価格にて売却することです。
ローンの滞納が続き、債権者(金融機関など)が競売の手続きを進めると、債務者の意志には関係なく強制的に売却処分されますが、任意売却をすることにより債務者の意志(任意)で自宅や所有不動産を売却することが可能になります。
さらに、競売で売却されるよりも高値で売却することができ、債務を減らし手元に資金を残すことができる可能性もあります。

 

競売と任意売却の違い

住宅ローンの支払い滞納が続くと、借入れをしている銀行(債権者)は、そのローンの残債を回収するために、裁判所に「競売」を申請します。そして、強制的に債務者の家(不動産)を売り払い、その売却代金から残った住宅ローンの債権を回収しようとします。
このように「競売」では、何もせずに放置していると手続きが進み、自分(債務者)の意思とは関係なく強制的に売却処分されてしまいますが、一方「任意売却」では、”自分(債務者)の意思で売却が可能”となります。一般の不動産取引に近い形で行われるため、プライバシーの確保や引渡し時期の設定など、自分(債務者)の意向に沿った形で行うことができます。
その他にも、任意売却と競売を比較した場合、任意売却には様々なメリットがあります。
下記の表にて双方を比較し、分かりやすくまとめました。

 

任意売却の場合 競売の場合
売却方法 自身の意思で売却が可能(※債権者の同意が必要) 自身の意思は関係なく強制執行
売却価格 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い 市場価格の50%~70%
プライバシー ご近所に事情を知られずに売却可能 ご近所に知られる可能性が高い
持ち出し費用 不要 引越し費用等が発生
立ち退き そのまま住み続けることも可能 期日を決められ立ち退きを迫られる
売却までの期間 約3か月と短期間 6ヶ月以上と長期間
残債 相場に近い価格で売却できるため、残債を少なくできる 相場よりも安く落札されるので、残債が多く残る

任意売却のメリット

上記では、競売と比較して任意売却には多くのメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。 以下に、より具体的に任意売却のメリットについてまとめました。

 

1競売よりも高く売れる可能性がある!

競売では、一般の流通価格とかけ離れた低額で落札される傾向が強く、その分ローンの残債も多くなります。 そうなると競売後に多額のローン返済を強いられ、給料を差押えられることもあります。 一方、任意売却では通常の不動産と同様に一般市場にて売却活動を行います。そのため一般の流通価格に近い価格での売却が期待でき、その分債務の圧縮につながります。また、債権者との話し合いにより無理のない返済が可能になります。

2周りに知られずプライバシーが守られる!

競売に掛けられると、裁判所での掲示に加え官報やインターネット、チラシなどにも物件情報が掲載されるため、近隣に知られる可能性が非常に高くなります。 一方、任意売却では通常の不動産売却と同じなので、「住宅ローンの返済に困って家を売却した」という情報が外部に公表される心配がありません。今まで通りのご近所付き合いが保てます。

3任意売却自体の費用は無料!

競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%掛かり続けます。そうなると、債務残高が増加する恐れがあります。 一方、任意売却では債務者自らが費用を負担することは一切ありません。必要な仲介手数料や抵当権抹消費用など、全ての手続きにまつわる諸費用は物件の売却費用から配分されます。

4引越し時期や条件などの融通が利く!

競売の場合、債務者の意思と関係なく強制的にスケジュールに沿って不動産が売却され強制的に立退きを迫られたり、不法占拠者として訴えられたりすることがあります。しかし任意売却であれば、債権者や買主との協議の中で無理のない引越しスケジュールを組むことができ、条件面での要望にも対応してもらえることが多くなります。

5引越費用など手元に資金を残すことができる!

競売では、引越費用を落札者に請求しても支払われることはほとんどありませんが、任意売却では、債権者との調整次第で売却代金の中から引越費用などの諸費用の配分を認めてくれる可能性が高くなります。

6精神的なダメージを軽減できる!

裁判所が介入する競売では、債務者の意思と関係なく強制的に家を売却されるため、「家を取られた」というニュアンスを感じ、精神的にダメージを受けてしまう人が少なくありません。また、近隣に知られることでのダメージも考えられるでしょう。一方、自発的な売却である任意売却の場合は、裁判所の介入はなく、債務者の意思で「家を売った」という思いが強くなります。前向きな新しいスタートを切るためにも、任意売却のほうが精神的にも良い方法と言えるでしょう。

解決までの流れ

任意売却の相談は、早ければ早いほど有利となります。まだ滞納に至らない段階であれば、任意売却の可能期間が長いため、ギリギリのケースに比べてじっくり取り組むことができ、住宅ローンの支払い状況に応じた多方面からの対応策の検討も可能となります。

STEP1

電話・メール相談

まずは、今のお支払状況や不安に思われていることなどをお聞かせください。相談員が1つ1つしっかりお話をお伺いし、ご相談者様にとってベストな解決方法をご提案させていただきます。また、ご希望やお悩み、疑問にもできる限りお答えいたします。

STEP2

ご面談

京都住宅ローンSOSでは、プライバシーに配慮した相談室での個別面談を実施しております。他の方の視線を気にせずゆっくりお話いただくことができます。 その他、ご希望によりご自宅や近隣の指定場所(駅・お店)にもお伺いしますので、ご相談者様のご都合に合わせたご面談場所をお選びください。ご面談では、ご不明な点や疑問点などあれば、丁寧に何度でもご説明させていただきますのでご安心下さい。

ご面談場所についてはこちら >>>

●ご相談者様にご用意いただきたいもの
・住宅ローンの残金についての書類(返済計画表・催告書・代位弁済通知など)
・住宅ローン以外の借入金についての書類
・固定資産税についての書類(税金滞納している方は滞納明細書)
・自宅を購入した際の資料一式(間取り図など)
※その他、必要書類は電話相談の段階でご説明します。

STEP3

ご依頼

ご面談にて内容にご納得いただけましたら、任意売却をご依頼いただくための媒介契約を結びます(任意売却では債権者交渉のため媒介契約が必要となります)。

●ご相談者様にご用意いただきたいもの
・認印
・身分証明書

STEP4

物件の調査・査定・販売価格の決定

相談員がご自宅の調査に伺います。また、周辺の売買事例なども含め、査定価格や今後の販売方法などのお話をさせていただきます。ご理解いただいた上で、金融機関と任意売却価格の交渉をし、販売価格を決定します。

STEP5

販売活動

様々な広告媒体(インターネットや情報誌など)を活用し、早期に解決できるよう購入希望者をお探しします。ご相談者様のご要望に応じて、詳細を伏せての販売活動も可能です。 また、当社では不動産の買取事業も行っておりますので、現在の家に住み続けたい場合は、リースバックのご提案もさせていただきます。

リースバックについてはこちら >>>

STEP6

売買契約の締結

買主様が決まり次第、契約の内容をご確認いただき、ご相談者様と買主様との間で売買契約を締結します。引渡し時期など、できるだけご相談者様のご要望に沿う形で調整をさせていただきます。

●ご相談者様にご用意いただきたいもの
・認印
・身分証明書

STEP7

引渡し準備・任意売却完了

買主様への引渡し前に新居への引越しを済ませ、引渡しの準備を進めましょう。 ご希望の場合、当社にて引越し先探しなどお手伝いをさせていただきます。 売買代金を買主様から受け取り、金融機関への返済やその他の精算をして、任意売却の完了となります。

●ご相談者様にご用意いただきたいもの
・実印
・権利証 など